Stavíme rodinný dům

 

Milí čtenáři, v letošním roce jsme pro vás připravili seriál, ve kterém vás chceme krok za krokem provést stavbou rodinného domu. Nikoliv jednoho konkrétního, ale procesem rozhodování, který vás při plánování a realizaci vlastního bydlení čeká. Rozhodování znamená zvážit různá hlediska, možnosti a omezení. A bude o to úspěšnější, oč informovanější budete.

Z čeho postavit dům? Stačí mi „normální“, nebo se vyplatí dům nízkoenergetický, nebo dokonce pasivní? O kolik bude dražší? Přízemní, nebo patrový? Šikmou nebo plochou střechu? Čím vytápět? Plastová, nebo dřevěná okna? Potřebuji stavební povolení? Kde získám projekt? Kdo ho postaví? Kdo mi poradí? Namátkou jsme vybrali několik otázek, které se začnou rojit v hlavě každému, jakmile začne uvažovat o stavbě domu. A bude jich nespočetně více, budou se točit nejen kolem toho, jak by měl dům vypadat, ale především kolem toho, co vše je třeba zařídit, jak všechno zorganizovat, jak vše stihnout vedle vlastního zaměstnání. Pokud sami nejste od fochu, je ve vašem vlastním zájmu svěřit se do rukou odborníků. Co vás čeká?

 

VHODNÝ POZEMEK?
Pokud kupujete pozemek, musíte si v územním plánu obce zjistit, zda je parcela určena k zastavění. Pokud ano, mohou se na ni přesto vztahovat různá omezení, podrobnější požadavky bývají určeny regulačním plánem obce, například sklon střechy, barva fasády… Všechny podmínky získáte z územně plánovací informace, o kterou můžete požádat stavební úřad. Máte na ni nárok ze zákona a je platná jeden rok. V žádosti na předepsaném formuláři je třeba uvést účel stavby a technické provedení. K povolení stavby budete potřebovat vyjádření dotčených orgánů. Které to budou, záleží na tom, kde budete stavět, zda je ve vašem případě doložit soulad stavby s ochranou přírody a krajiny, s památkovou péčí… Potřebná povolení bude třeba získat od správců podzemních sítí, zjistíte přitom, kde se lze napojit na vodovod a na kanalizaci, plyn, elektrickou energii, na silnici či telefonní síť. Ve většině případů, ale ne vždy, je vlastníkem sítí obec. Na koho se obrátit a s kým jednat, opět poradí na stavebním úřadu.

STAVEBNÍ POVOLENÍ, ČI OHLÁŠENÍ?
K tomu, aby bylo možné začít stavět, je třeba získat povolení od stavebního úřadu. Obecně musí nejdřív proběhnout územní řízení, v rámci kterého se stavba umísťuje územním rozhodnutím, poté stavební řízení zakončené vydáním stavebního povolení. Územní rozhodnutí může být někdy nahrazeno jeho zjednodušenou formou – územním souhlasem, stavební povolení může být nahrazeno ohlášením. Ohlášení stavby stačí u rodinných domů do 150 m2 majících nejvýše jedno podzemní podlaží a maximálně dvě nadzemní a podkroví. Nesmějí mít požadavky na novou infrastrukturu a musejí být umístěny v souladu se schválenou územně plánovací dokumentací obce, regulačním nebo územním plánem. Ohlášení stavby se podává na předepsaném formuláři s řadou dalších příloh včetně projektu a písemného dokladu od sousedů, že byli informováni o stavbě a že proti ní mohou do patnácti dnů podat na stavební úřad námitky. Pokud podají, musí proběhnout územní řízení. Neobdrží-li stavebník vyjádření do čtyřiceti dnů od podání ohlášení stavby, má se za to, že stavební úřad se stavbou souhlasí, a stavba může být zahájena. Stavební úřad může odložit souhlas v případě nedostatků formálních či stavebních nebo nemusí se stavbou souhlasit a zamýšlenou stavbu do třiceti dnů od ohlášení zakáže.

 

INDIVIDUÁLNÍ, NEBO TYPOVÝ PROJEKT?
Základem zdařilé stavby je její návrh. Na vybranou máme buď nechat si vypracovat individuální návrh architektem na míru našim potřebám a požadavkům, nebo si zakoupit typový projekt. Jeho výhodou je nižší cena, tam však jeho výhody končí. Samotný typový projekt vás nezbaví většiny starostí s pořízením nutné projektové dokumentace. I v tomto případě budete potřebovat pomoc odborníka, projektanta, který bude muset typový dům umístit na pozemek, což může být u typového projektu někdy nemožné, bude omezen tvarem a velikostí pozemku, světovými stranami, nutnými odstupovými vzdálenostmi od hranic pozemku… Bude potřeba upravit základy stavby, dopracovat přípojky inženýrských sítí a dopracovat další předepsané části projektu na konkrétní situaci. Typový projekt je většinou dodáván jako projekt pro stavební povolení, tedy bez prováděcích výkresů. To znamená, že je bude třeba dokreslit nebo se bude na stavbě improvizovat, což může znamenat zvýšené náklady a často budoucí poruchy. Ani v případě individuálního návrhu se však nemusíte zbavit velké části starostí s výběrem zhotovitele, s realizací, dozorem, pokud si objednáte jen vlastní návrh, skicu nebo projekt ke stavebnímu povolení. Tím získáte vždy jen jeden z kamínků do skládanky celého stavebního procesu, se vším ostatním se budete muset potýkat sami.

SVĚŘTE CELÝ PROCES ODBORNÍKOVI
Máte však jinou, podle nás nejschůdnější cestu. Celý proces můžete svěřit do rukou projektanta, který by měl dům nejen navrhnout, ale zařídit vše potřebné k územnímu řízení a stavebnímu povolení či ohlášení stavby, zpracovat projekt pro provádění stavby, pomoci s výběrem stavební firmy i dozorem při realizaci. Výběru projektanta proto věnujte tu největší pozornost. Ten, koho takto pověříte, vás může ušetřit mnoha starostí, komplikací a nepříjemností. Na něm do značné míry záleží, zda se vám dům zbytečně neprodraží. Bude odpovědný za správnost, úplnost, bezpečnost i proveditelnost stavby. Správného člověka je třeba hledat mezi architekty nebo stavebními inženýry vlastnícími autorizaci České komory architektů (ČKA) nebo České komory autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT). Ti mohou pracovat samostatně s externími spolupracovníky nebo v rámci projekční kanceláře. Samozřejmě samotná autorizace je jen částečnou zárukou kvality. Ideální však je obrátit se na dobrého architekta. Možná si myslíte, že máte svou vlastní představu, jak má dům vypadat, a že stačí nechat ji rozpracovat do formy projektu. To je však zásadní omyl, architekt nenavrhuje jen samotný vzhled domu, ale má schopnost a zkušenost komplexního pohledu na stavbu ze všech možných hledisek – urbanistického, architektonického, technického i morálního. Hledá prostorové vazby na okolí, kterými podmiňuje vzhled a dispoziční uspořádání domu. Ve fázi studie zároveň začíná ověřovat stavebně-konstrukční vazby. Na základě svých zkušeností vás může po podrobném zkoumání vašich představ a potřeb přivést k mnohem kvalitnějšímu řešení. Při pořizování projektu spolupracuje s odbornými profesemi, kterým případně svěří zpracování některých dílčích částí projektu. Při výběru architekta je potřeba seznámit se s jeho předchozími pracemi, a to nejen na fotografiích, ale je nutné zajet na místo a popovídat si s vlastníky o jejich zkušenostech a spokojenosti se spoluprací. A nikdy nezapomeňte zjistit, zda je pojištěn, aby mohl uhradit škodu, kterou by při výkonu povolání mohl způsobit.

PROVÁDĚCÍ PROJEKT
Architekt dům navrhne, zajistí všechnu potřebnou dokumentaci pro stavební řízení či ohlášení. Měl by vypracovat i takzvaný Projekt pro provádění stavby, ve kterém jsou rozpracovaná řešení všech konstrukcí a výrobků z předchozích stupňů dokumentace včetně potřebných detailů a který by se v průběhu realizace neměl měnit. Bez tohoto projektu bude nutné detaily postupně dokreslovat, nebo řešit improvizovaně, a vesměs nedokonale, přímo na stavbě. Narůstají tak náklady i možnost pozdějších poruch. U malých jednoduchých staveb může být vhodné zpracovat jednostupňovou
dokumentaci v rozsahu, který v sobě zahrnuje jak Projekt pro stavební povolení, tak Projekt pro provádění stavby. Projekt pro provádění stavby je také důležitý pro výběrové řízení na zhotovitele stavby.

 

Radíme
Aby se zkratka vyplatila
Kritéria, která uvádí stavební zákon pro stavební řízení nebo ohlášení, jsou příliš schematická. Logicky není největší rozdíl v tom, jak je dům velký, ale jak je složitý, zda stavíme na zelené louce nebo v husté zástavbě prorostlé inženýrskými sítěmi. Pak můžeme i u malého domu narazit na řadu problémů a překvapení, která se v rychlém procesu ohlášení mohou přehlédnout, zatímco důkladnější proces stavebního řízení by takové zádrhele s velkou pravděpodobností včas objevil. Proces ohlašování není svázán tak přesnými pravidly, tedy i úředníkům se může stát, že o něčem nevědí, něco nezkontrolují, včas neupozorní a neprověří úplnost a správnost vašich informací nebo budou nedostatky objevovat postupně a proces se neúměrně prodlouží. Přitom projekt a ostatní podklady jsou víceméně stejné. Z těchto důvodů může být někdy pro stavebníka výhodnější se se stavebním úřadem domluvit na tom, že stavební proces proběhne cestou stavebního povolení.

VÝBĚR REALIZAČNÍ FIRMY
Na úspěchu díla se z velké části bude podílet stavební firma. S jejím výběrem by vám měl opět pomoci architekt, který vypracuje podklady pro výběrové řízení. Na základě podrobného Projektu pro provádění stavby ve spolupráci s odborníkem na rozpočtování staveb připraví Výkaz výměr jednotlivých konstrukcí, výrobků, zařízení a činností a Položkový rozpočet podle některého z ceníku stavebních prací nebo svých zkušeností. Vytipovaným firmám stavebník poskytne Projekt pro provádění stavby a Výkaz výměr a požádá je o nabídku ceny za zhotovení rekonstrukce podle Projektu pro provádění stavby formou vyplnění cen položek. Díky tomu je snadné nabídky porovnat. I v tomto případě je nanejvýš rozumné seznámit se s referenčními stavbami firmy a spokojeností jejích zákazníků, nevybírat pouze podle ceny. Architekt vám poradí i s uzavřením smlouvy o dílo s vítěznou firmou, opět je třeba prověřit právní způsobilost a pojištění stavební firmy.

 

AUTORSKÝ A STAVEBNÍ DOZOR
Dodržování postupů, materiálů a technologií je třeba na stavbě kontrolovat. Ve vašem zájmu je, aby projektant – architekt nebo stavební inženýr – prováděl takzvaný autorský dozor. Je to i v jeho vlastním zájmu, aby byly přesně dodrženy podmínky projektu, vždyť je pro vás garantem celého díla. Vykonává autorský dozor soustavně, na stavbu dochází nejen o kontrolních dnech, ale kdykoli je to potřeba, například zkontrolovat provedení některých prací či dokončit určitý úsek. Můžete si sjednat i nezávislou osobu, která bude provádět takzvaný technický dozor investora. Pokud však máte k architektovi důvěru, která by měla být pro úspěšnou spolupráci nezbytná, postačí pouze dozor autorský. Zhotovitel, stavební firma, má na stavbě ze zákona svůj vlastní stavební dozor v osobě stavbyvedoucího, který vede a řídí provádění stavebních prací a je odpovědný za jejich kvalitu. Je povinen řídit se veškerou projektovou dokumentací, dodržet obecné technické požadavky na výstavbu, předpisy a závazné normy a aby práce vykonávaly jen oprávněné osoby. Pokud stavíte svépomocí, je podle stavebního zákona nutné, aby byl prováděn odborný stavební dozor autorizovanou osobou.

Uložit

Datum vydání: 10. 3. 2015

Edit: Miloslava Perglová