7 TIPŮ pro rekonstrukci

Říká se, že kompletně rekonstruovat dům je náročnější než si pořídit nový. A to i finančně. Přesto rekonstruujeme, protože starší dům má své kvality, které nelze vyčíslit. Co je však myšleno rekonstrukcí? Kde končí oprava a začíná rekonstrukce? Na tuto otázku neumíme dát přesnou odpověď, protože nám na ni jasně neodpovídá ani zákon.

1. Jednejte s úřadem

Stavební zákon pojem rekonstrukce nezná, ve vztahu k opravám a úpravám domů rozlišuje pojmy udržovací práce a stavební úpravy, které však blíže nespecifikuje. Navíc od loňského roku platí novela stavebního zákona, která u staveb pro bydlení a pro rodinnou rekreaci s jedním podzemním podlažím do hloubky tří metrů a nejvýše se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím nevyžaduje stavební povolení, ale stačí ohlášení stavby. Tedy i rekonstrukce takto definovaných domů vyžadují pouze ohlášení stavby. Někdy ani to není třeba. To v případech, pokud prováděnými stavebními úpravami nezasahujeme do nosných konstrukcí stavby, neměníme vzhled stavby ani způsob užívání stavby, pokud tyto úpravy nevyžadují posouzení vlivu na životní prostředí a nemohou negativně ovlivnit požární bezpečnost. Přesto naše první doporučení zní, abyste se obrátili se svým záměrem na příslušný stavební úřad a zjistili, co od vás bude vyžadovat. Praxe stavebních úřadů se i díky obecné definici pojmů ve stavebním zákoně může lišit.

2. I menší úpravy chtějí odborníka

I když se nechystáte měnit vzhled domu, ale „jenom“ vyměnit okna, či dům „jenom“ zateplit, měli byste se ze všeho nejdříve obrátit na důvěryhodného odborníka – projektanta či architekta. V doporučení je zásadní slovo důvěryhodný. To, na koho se obrátíte, v největší míře ovlivní zdar rekonstrukce. Každá rekonstrukce je originál, nejdou na ni použít žádné typové projekty, jako u novostavby. Vyžaduje znalosti a předchozí zkušenosti. Odborník v prvé řadě zhodnotí stav a statiku domu, a co mohou požadované úpravy přinést. Starší dům je organismus, který si léta žije svým životem, a i poměrně snadný zásah může vyvolat nečekanou reakci. V domě, kde se vyměnila okna, se najednou začne srážet vlhkost na zdech, nově vybetonovaná podlaha způsobí, že se na zcela nečekaném místě začnou tvořit vlhké mapy.

3. Chce to plán a projekt

Byť máte představu o menší úpravě, je dobré s odborníkem probrat i výhledy do budoucna, odhalit a využít co nejvíce příležitostí, které místo a stavba nabízejí. Je potřeba provést věrné zaměření a průzkumy pozemku a stavby, při nichž se často objeví skutečnosti pro návrh rekonstrukce zásadní. Dobrý návrh může rekonstrukci zlevnit třeba tím, že zužitkuje původní materiály, ale i tím, že předejde komplikacím, které přináší živelná rekonstrukce. I když nebude možné provést vše potřebné najednou, je dobré vypracovat postupný plán rekonstrukce.
Pro rekonstrukce vyžadující ohlášení na stavebním úřadě je nutné vypracování projektu. Vyplatí se nechat si vypracovat projekt, i když to stavební zákon nevyžaduje, protože je velmi užitečným podkladem pro odhad ceny, dobře poslouží při výběru stavební firmy a zejména je potřebný jako podklad při provádění prací. U rekonstrukcí bývá obtížné či nákladné vypracovat podrobný prováděcí projekt vzhledem k množství neznámých, které se mohou během realizace objevit. Může ho proto nahradit projekt pro stavební povolení rozšířený o podstatné detaily.

4. Nebojte se výběrového řízení

Dobrý výběr realizační firmy je pro zdar rekonstrukce zásadní. Pokud nemáte ověřenou firmu, je třeba provést výběrové řízení. Pokud máte podrobný projekt se specifikací prací a materiálů, máte skoro vyhráno. Díky němu jsou od účastníků řízení nabídky dobře porovnatelné. Pokud ho nemáte, měl by vám s vypracováním podmínek výběrového řízení pomoci projektant. Při rekonstrukci je třeba více než jinde prověřit zkušenosti firmy a její reference. Nabízená cena by neměla být tím nejdůležitějším faktorem, nejlevnější nabídka jen zřídka bývá nejlepším řešením, může se za ní skrývat třeba i chybějící pojištění firmy, nekvalifikovaní zaměstnanci, vědomá nepoctivost…

5. Nepodceňujte smlouvy

Nespoléhejte se na ústní domluvu, byť má právní platnost, těžko se budete svého práva dovolávat. Pokud se dodavatel písemné smlouvě brání, raději vyhledejte jiného. Nespokojte se se smlouvou, kterou předloží dodavatel, ale připravte ji, nebo alespoň konzultujte se zkušeným právníkem.
Ve smlouvě musí být správně vymezeno, co je jejím předmětem. K tomu nejlépe poslouží vypracovaný projekt, který by měl být nedílnou součástí smlouvy. Podrobný rozpis prací a materiálů je vaší ochranou před navyšováním nákladů. Nezapomeňte na klauzuli o odvozu odpadu. Ve smlouvě by mělo být zakotveno, že odchylky od projektu nebudou činěny bez vašeho předchozího souhlasu. Ve smlouvě musí být jasně stanoven termín dokončení prací a sankce za zpoždění, neměly by chybět ani možnosti, za kterých lze od smlouvy odstoupit.
Smlouva musí řešit i způsob financování a tok peněz za provedené práce. Obvykle se stanoví výše první zálohy, která se pohybuje mezi deseti a čtyřiceti procenty odhadované ceny. Peníze jsou víceméně jedinou pákou, kterou na dodavatele máte. Proto může být ve smlouvě domluveno takzvané zádržné, tedy finální splátka, kterou zaplatíte až po podepsání předávacího protokolu.

6. Dozor se vyplatí

I když to nenařizuje zákon, vyplatí se zajistit si nezávislého odborníka, který bude vykonávat službu technického dozoru stavebníka, tedy průběžně na stavbě kontrolovat provádění prací. Ušetří vám čas a nervy, a zkušenosti ukazují, že i finance, porovnáme-li odměnu za prováděnou kontrolu s případnými opravami v budoucnosti. Pro úplnost dodejme, že vykonáváte-li stavbu svépomocí, jste podle zákona povinni zajistit odborný stavební dozor.

7. Počítejte s finanční rezervou

I když peníze zmiňujeme až na závěr, nemůžeme se do rekonstrukce pustit bez finančního zajištění. K odhadu ceny rekonstrukce nejlépe slouží vypracovaný projekt. U rozsáhlých rekonstrukcí lze velmi hrubým odhadem počítat s 5000 Kč na metr krychlový obestavěného prostoru. Záleží ale na rozsahu rekonstrukce a původním stavu domu. Zkušenosti ukazují, že se v průběhu rekonstrukce vždy objeví něco, co rekonstrukci prodraží. S tím počítají i banky, které při poskytování úvěru na rekonstrukci dovolují požádat o částku až o 20 % vyšší, než je doložený rozpočet prací, a umožňují tak vytvořit si finanční rezervu na neplánované navýšení nákladů. Správným odhadem nákladů na rekonstrukci a správným výběrem způsobu financování – obvykle hypotékou, úvěrem ze stavebního spoření či jejich kombinací – lze ušetřit i desítky tisíc korun. Je proto praktické obrátit se na hypotečního specialistu, který na základě rozpočtu vybere nejlevnější způsob financování, prověří, zda rodinný rozpočet utáhne splátky hypotéky a poradí, jakou rezervu je potřeba vytvořit.

Text: Miloslava Perglová
Foto: archiv firem

Edit: