Jak na vydařenou rekonstrukci?

Domy mají oproti lidem tu výhodu, že si mohou dopřát radikální omlazovací kůru a plně se vyléčit ze svých neduhů, dokonce se mohou stát lepšími než za mlada – prostornějšími, světlejšími, pohodlnějšími, lépe chránícími před chladem… Předpokladem zlepšení kondice je zdařilá rekonstrukce. Na čem její zdar záleží?

Samozřejmě jako vždy především na lidech. U rekonstrukce možná více, než u stavby nového domu. Tam se pracuje podle podrobného projektu, vše je předem jasné, záleží „jen“ na kvalitě návrhu a preciznosti provedení. Starší dům je však velkou neznámou, byť by nakrásně byla k dispozici původní projektová dokumentace. Během jeho života se mohlo leccos změnit jak stavebními zásahy, tak přirozeným stárnutím materiálů a působením nejrůznějších vlivů, například statiku mohla narušit výstavba v okolí, či třeba vzlínající vlhkost. Mnohým neduhům může být na vině nekvalitní práce již při stavbě domu nebo zanedbaná údržba. Starší dům je organismem, který si do jisté míry žije vlastním životem a zasáhneme-li do něj, může nás překvapit nečekanou reakcí.

Podlahové potěry CEMEX AnhyLevel výborně slouží k rekonstrukci podlah. V případě výškového omezení umožňují redukovat tloušťku potěru až na 25 mm. Tím je navíc sníženo i zatížení stropní konstrukce i podlahových izolací. www.cemex.cz

Rozhodně s odborníkem

Proto pouštíme-li se do prací, které přesahují rámec běžné údržby, je vždy dobré obrátit se na odborníka – stavebního inženýra, projektanta, architekta, který se seznámí jak s našimi záměry a požadavky, tak především se samotným domem. Zhodnotí jeho stav, při větších rekonstrukcích nechá provést zaměření, statický posudek a stavební průzkum. Pečlivé prověření domu často objeví skutečnosti, které mohou být pro rekonstrukci zásadní. Poté by měl projektant vypracovat koncepci rekonstrukce – navrhnout rozsah potřebných prací a jejich časovou posloupnost, určit, co je možné zachovat a co je nutné nově vytvořit, provést i hrubý odhad ceny. Tím získáme představu, co nás čeká a můžeme své představy korigovat i vzhledem k finančním možnostem.

současný stav

Plán rekonstrukce

Až si vše ujasníme, měl by být vypracován projekt. A to nejen tehdy, kdy je nutné ohlášení na stavebním úřadě, jeho vypracování je vždy ku prospěchu věci – je podkladem pro odhad ceny, dobře poslouží při výběru stavební firmy a zejména je potřebný jako podklad při provádění prací. Ideální je podrobný projekt se specifikací detailů, který omezí improvizaci přímo na stavbě. Avšak vzhledem k množství neznámých, které může dům skrývat, je vypracování podrobného prováděcího projektu někdy obtížné a nákladné, nahradit ho proto může projekt rozšířený o podstatné detaily.
Může se zdát, že jsou peníze za podrobný projekt zbytečně vyhozené, ale opak je pravdou. Dobrý návrh může rekonstrukci zlevnit, a to nejen zužitkováním původních materiálů, ale právě tím, že předejde mnohým komplikacím, které přináší živelná rekonstrukce.

Rozpočet, hypotéka, splátky…

Ze stejných důvodů je obtížné odhadnout cenu chystané rekonstrukce. I když byl proveden stavební průzkum, vždy jsou to jen sondy do určitých míst konstrukce, detailně do útrob domu předem nevidíme, skutečný stav se projeví až při realizaci.
K odhadu ceny nejlépe slouží vypracovaný projekt, který je podkladem i pro cenové nabídky prováděcích firem. U rozsáhlých rekonstrukcí lze velmi hrubým odhadem počítat s 5000 Kč na metr krychlový obestavěného prostoru. Záleží ale na rozsahu rekonstrukce a původním stavu domu. A je téměř pravidlem, že se vždy objeví něco nečekaného, co rekonstrukci prodraží. S tím mají bohaté zkušenosti banky, které si při poskytování úvěru na rekonstrukci dovolují požádat o částku až o 20 % vyšší, než je doložený rozpočet prací a umožňují tak vytvořit si finanční rezervu na navýšení nákladů v průběhu rekonstrukce. Obvykle totiž neumožňují navýšit úvěr v průběhu jeho čerpání, zatímco s jeho nevyčerpáním žádné komplikace většinou nebývají. Je proto prozíravé počítat s určitou rezervou a žádat o vyšší částku. Vstupní poplatek, který se obvykle počítá z cílové částky, bude sice vyšší, ale dodatečné sjednávání dalších úvěrů by stálo mnohem více. Správným odhadem nákladů na rekonstrukci a správným výběrem způsobu financování – obvykle hypotékou, úvěrem ze stavebního spoření či jejich kombinací – lze ušetřit i desítky tisíc korun. Je proto prozíravé obrátit se na hypotečního specialistu, který na základě rozpočtu vybere nejlevnější způsob financování, prověří, zda rodinný rozpočet utáhne splátky hypotéky, poradí, jakou rezervu je potřeba vytvořit.

Cementotřískové desky CETRIS jsou odolné vůči plísním, vlhkosti i požáru. Proto jsou vhodné při rekonstrukci jako obklad odvětrávané fasády nebo je lze využít pro podbití střech. Vyrábějí se v různém provedení, jak s hladkým povrchem, tak s povrchem věrně připomínajícím strukturu dřeva. www.cetris.cz

Kdo to udělá?

Jak bylo řečeno, u rekonstrukce záleží hlavně na lidech. Jak ale najít ty správné, pečlivé, šikovné, poctivé, zodpovědné? Pokud nemáme ověřenou firmu, musíme provést výběrové řízení. Při něm velmi dobře poslouží podrobný projekt se specifikací prací a materiálů, díky němu jsou následné nabídky dobře porovnatelné. Nabízená cena by však neměla být tím nejdůležitějším faktorem. Při rekonstrukci je třeba více než jinde prověřit zkušenosti firmy a její reference. U výrazně nižší nabídky je nutné hledat příčinu rozdílu v ceně, zkušenosti říkají, že nejlevnější nabídka jen zřídka bývá nejlepším řešením, může se za ní skrývat třeba i chybějící pojištění firmy, nekvalifikovaní zaměstnanci, vědomá nepoctivost…

Smlouva je základ

I když má ústní domluva svou právní platnost, není v tomto případě radno spoléhat na dané slovo a je potřeba uzavřít smlouvu o dílo. Pokud dodavatel tvrdí, že smlouva není nutná, nebo že je u rekonstrukce obtížná, raději hledejme jiného. Ve smlouvě musí být správně vymezeno, co je jejím předmětem, nedílnou součástí by měla být i projektová dokumentace. Dále musí být určen termín dokončení a případné sankce za zpoždění, neměly by chybět ani možnosti, za kterých lze od smlouvy odstoupit.
Smlouva musí řešit i způsob financování a tok peněz za provedené práce. Obvykle se stanoví výše první zálohy, která se pohybuje mezi deseti a čtyřiceti procenty odhadované ceny. Peníze jsou naší víceméně jedinou pákou, kterou na dodavatele máme. Proto může být ve smlouvě domluveno takzvané zádržné, tedy finální splátka, kterou zaplatíme až po podepsání předávacího protokolu. Smlouvu se vyplatí konzultovat se zkušeným právníkem.

Zlepšit vnitřní akustiku domu umožňují nové broušené cihly HELUZ Aku Kompakt 21 určené pro vyzdívky nenosných stěn. Unikátní konstrukcí cihelného bloku dochází kromě výborné zvukové izolace i k významné redukci přenosu konstrukčního hluku a zlepšení tepelné izolace příček. Štíhlá konstrukce dovoluje lepší využití obytné plochy domu. www.heluz.cz

A co úřady? Může být jako ploška

Od letošního roku platí novela stavebního zákona, která u staveb pro bydlení a pro rodinnou rekreaci s jedním podzemním podlažím do hloubky tří metrů a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím nevyžaduje stavební povolení, ale stačí ohlášení stavby. I rekonstrukce takto definovaných domů vyžadují pouze ohlášení stavby, někdy ani to není třeba. Obecně lze říci, že ohlášení nevyžadují takové stavební úpravy, jimiž se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivu na životní prostředí a jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost. V ostatních případech je třeba stavbu na příslušném stavebním úřadě ohlásit.
Stavební zákon však nepracuje s pojmem rekonstrukce, ale s pojmy udržovací práce a stavební úpravy, které ale blíže nespecifikuje. Vzhledem k tomu se liší praxe jednotlivých stavebních úřadů, proto je dobré se před prováděním úprav na stavebním úřadě informovat, jaký postup zvolit.

Co obvykle vyžaduje starý dům?

  • ochranu základů proti vlhkosti
  • opravu střechy, výměnu krytiny
  • opravu fasády, vnějších omítek
  • zateplení a výměnu oken
  • opravu komínu, či nový komín
  • nové rozvody a elektroinstalaci
  • hydroizolaci a zateplení podlah v přízemí
  • rekonstrukci dřevěných trámových stropů
  • opravu nebo vybudování schodiště
  • přestavbu půdního prostoru
  • vnitřní omítky
  • zvětšení okenních otvorů
  • změnu dispozice
  • zlepšení akustiky domu
  • rozšíření domu nástavbou nebo dostavbou

Text: Miloslava Perglová
Foto: archiv firem

Edit:

Komentáře

Napsat komentář