Za co postavíte?

Málokdo má našetřeno tolik, aby nemusel řešit, kde si na stavbu rodinného domu půjčit peníze. Půjčit si na něco, co vlastně ještě neexistuje, a je zatím jen na papíře, je odvážné rozhodnutí…

Hodnotu domu, který chcete vybudovat, určí celkem spolehlivě odhadce podle výkresů a po obhlídce pozemku, v tom potíž není. Zdramatizovat proces výstavby však může fakt, že se teprve s postupnou výstavbou navyšuje zástavní hodnota nemovitosti, tedy zajištění pro banku. Jak si poradit?

Potřebujeme úspory?

Vzhledem k tomu, že ČNB kvůli obavě z ohrožení domácností přílišným zadlužením doporučila zrušit poskytování 100% hypoték, umožňuje dofinancování 80 % hypotéky nezajištěným úvěrem už jen velmi málo bank. Jenže úroková sazba nezajištěných úvěrů se pohybuje kolem 5% p.a., kdežto u hypoték pod 3% p.a. Stále však existují způsoby, jak si poradit.
Banky poskytují prostředky na stavbu postupně v návaznosti na zvyšování hodnoty stavby. Dokážete-li vyhnat stavbu do dostatečně pokročilé fáze, bude banka uvolňovat peníze z hypotéky v momentě, kdy je má kryté dostatečně vysokou hodnotou domu. Možná se přesto nevyhnete hned několika aktualizacím odhadu, tedy i jednotkám tisíc korun, které zaplatíte odhadci či bance za jednotlivá čerpání. Navíc hodnotu navýší jen opravdu dokončené práce, nakoupený materiál bohužel hodnotu domu nenavyšuje.

Předhypotéka?

Elegantním řešením, jak překlenout období výstavby, je předhypoteční úvěr, které několik tuzemských bank nabízí, typicky za zvýšenou úrokovou sazbu, nicméně zvýšenou pouze do doby, kdy odhadce potvrdí budoucí hodnotu. Do té doby banka akceptuje, že je úvěr, který poskytuje, bez zajištění.

Dozajištění?

Máte-li rádi svůj klid a nechcete zbytečně platit bance více, pak se může hodit další nemovitost, třeba rodičů, kterou můžete dát do zástavy a dozajistit tak úvěr. Můžete pak v klidu čerpat peníze na výstavbu, platit standardní úroky a pozvat odhadce třeba až na konci. Ano, musíte zaplatit navíc správní poplatek katastru za vklad zástavní smlouvy (1000 Kč) a možná ještě za další odhad. Některé banky jsou však schopné provést odhad na své náklady. S dostatečnou další zástavou však nebudete potřebovat ani vlastní zdroje, ani drahé dofinancování nezajištěným úvěrem. Mnohé banky totiž nevyžadují oněch 10 – 20 % vlastních zdrojů, naprostá většina bank to bere čistě z druhé strany a půjčí také maximálně 80 – 90 % zástavní hodnoty, ale ze všech zastavených nemovitostí. Po pár letech lze nemovitost ze zástavy vyvázat.

Hypotéka nebo stavební spoření?

Kromě hypotéky lze k financování stavby využít i překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Kdy je to výhodné, je potřeba dobře vypočítat. Nelze jen srovnávat výše úrokových sazeb, které se na první pohled zdají u hypoték vyšší. V případě překlenovacího úvěru se však úrok počítá po celou jeho dobu z celé výše úvěru, oproti tomu u hypotéky jen z klesající jistiny. Ve výsledku tedy můžete zaplatit za hypotéku méně. Výrazné rozdíly mohou být opět v metodikách, kdy stavební spořitelna vyžaduje doložení faktur (i zde už existují čestné výjimky), bankám stačí zpráva od odhadce, že byly prostředky účelově proinvestovány.

Podle čeho vybrat banku?

V případě výstavby rodinného domu není možné vybírat jen podle výše úrokové sazby, která samozřejmě hraje roli, ale důležitější je metodika dané banky, především metodika čerpání úvěru. Nejčastější chybou žadatelů o hypotéku je, že se předem dostatečně nezajímají o způsob uvolňování peněz bankou a další náklady, třeba spojené s obhlídkami rozestavěného domu a podobně.
Může se klidně stát, že sice vybojujete levnou hypotéku, ale výstavba se zasekne v bodě, ze kterého bude těžké se pohnout dál. Často za cenu překlenutí nějakým dalším drahým úvěrem – výhoda nízké úrokové sazby na hypotéce tak vezme za své. Teprve po výběru bank, u nichž je váš záměr jednoduše realizovatelný, má smysl řešit náklady včetně výše úrokové sazby. To, co vidíte na internetu, neberte příliš vážně. Vyhnete se tak extrémům, kdy se naivně spolehnete na sazbu „od“, na kterou se ovšem nedostane ani člen představenstva banky. U jiných bank se zase dá o sazbě jednat a dostat se i několik desetin pod jimi inzerované sazby, obzvlášť budete-li o ni žádat přes velkého zprostředkovatele hypoték.

Stavte úsporně!

Na stavbu pasivních a nízkoenergetických staveb je možné získat dotaci z programu Nová zelená úsporám. Zásadní podmínkou je instalace systému řízeného větrání s rekuperací tepla. Nejvyšší dotaci ve výši 450 000 Kč mohou získat novostavby v pasivním standardu využívající obnovitelné zdroje energie.

Na podporu šetrného bydlení myslí i banky, například Hypoteční banka nabízí Zelenou hypotéku pro stavby a rekonstrukce, které splňují energetickou náročnost ve třídě A nebo B. Při jejím sjednání jsou klienti odměněni balíčkem zvýhodnění v celkové hodnotě minimálně 7000 Kč a je poskytována rezerva v podobě 20 % finančních prostředků nad rámec rozpočtu předloženého při žádosti o hypoteční úvěr.

Odborník radí:
financování nové kuchyně

Michal Pokluda ze společnosti Wüstenrot

Dobrý den, plánujeme celkovou rekonstrukci naší kuchyně. Bude se jednat jak o stavební úpravy, tak o nákup nových spotřebičů a celé nové kuchyňské linky. Od kuchyňského studia již máme návrh. Část rekonstrukce chceme hradit z našich úspor, část bychom rádi dofinancovali úvěrem. Aktuálně hledáme nejvýhodnější nabídku a budeme rádi za radu a tip na vhodný produkt. Děkuji. Karolína J. z Lanškrouna

Dobrý den, paní Karolíno, doporučil bych vám Půjčku ProBydlení, kterou nabízí Wüstenrot. Jedná se o tzv. překlenovací úvěr, velmi oblíbený produkt, který je určen právě na potřeby, jako máte vy. Tedy rekonstrukce a přestavby. Z celkové částky, o kterou požádáte, můžete až 20 % použít na nákup spotřebičů a volně stojícího nábytku. Půjčka ProBydlení skýtá mnoho výhod. Například si sama určíte, na jak dlouhé období si půjčku chcete vzít, a to od 6 do 22 let. Výše měsíční splátky se nemění, nemusíte se tak obávat růstu úrokových sazeb. Navíc si každoročně můžete snížit daňový základ o zaplacené úroky. A na doložení faktur za materiál či odvedenou práci řemeslníků máte dvanáct měsíců od čerpání požadované částky.

Výhody Půjčky Pro Bydlení

  • Požádat můžete až o milion korun bez zajištění nemovitosti
  • Výhodná úroková sazba
  • Sama si zvolíte délku splatnosti úvěru
  • Půjčku vám schválíme do 24 hodin

PROBLÉMY SE SPLÁCENÍM HYPOTÉKY?

Radí Andrea Vokálová, tisková mluvčí Hypoteční banky

Jak se zajistit pro případ, kdy bychom nečekaně nemohli splácet hypotéku?

Určitě můžeme doporučit pojištění hypotéky. Je vhodné si důkladně prostudovat nabídku pojištění a zvážit zejména takové nenadálé situace, které splácení hypotéky ohrozí nejvíc. To je především případné úmrtí nebo invalidita, jakož i dlouhodobá pracovní neschopnost. Doporučujeme mít vytvořenou rezervu pro krátkodobý výpadek příjmů v důsledku krátkodobého léčení či pro případné změny zaměstnání (i nedobrovolné). V případě, že takové rezervy nemáte, je možné využít pojistné produkty i na tyto situace.

Pomůže pojištění v případě ztráty zaměstnání nebo dlouhodobé nemoci?

Rozhodně ano. V případě pracovní neschopnosti je po uplynutí karenční doby a nahlášení pojišťovnou hrazena měsíční splátka hypotéky, a to až po dobu dvanácti měsíců. Co se pojištění ztráty zaměstnání týče, je postup podobný jako v případě pracovní neschopnosti. Ale je nutné podotknout, že se nesmí jednat o výpověď dohodou, na tento případ se dané pojištění nevztahuje. Proto věnujte pozornost pojistným podmínkám. Na druhou stranu zkušenost s dobře fungujícím pojištěním hypotéky má několik stovek našich klientů ročně a pojistná plnění pak v součtu za rok „zafinancují“ několik desítek milionů korun jejich závazků z hypoték.

Text: Josef Uchytil, Partners, Miloslava Perglová
Foto: Shutterstock

Edit: